事前通知の危険性

今日は「事前通知」の具体的イメトレについていきますね！

登記識別情報なくしちゃった場合とかは「事前通知」か「資格者代理人」の制度を利用して登記の申請をします（あ、あと択一的には申請書を公証人に認証してもらうって方法もあるんで忘れないようにしてくださいね♪法２３条４項２号）

この「事前通知」と「資格者代理人」どっちがよく使われると思います？

実際のところは資格者代理人らしいです。なぜかっていうと「事前通知」はその構造において実務向きな制度じゃないんですね。

売買の決済場面を想定してみたいと思います。

甲が売主。乙が買主。

乙「代金払うけど同時履行なんだからちゃんと登記の申請も一緒にしてね(★´Д｀)b」

甲「もちろんさ?なんせここは司法書士さんの事務所。いま流行りのオンライン申請だよ。ボタンひとつでぽちっとなって感じで登記の申請も完了だよd(ゝω・´★)」

乙「そっか〜それなら安心だね〜(´・∀・)」

そして電子申請。まーここは法務局の近くの喫茶店で代金の授受が行われて、その足で登記の申請をするというシチュエーションでもいいです

しかーし。

乙は事前通知が登記の申請だけでは完了しないということを甘く見てました。

まだここの勉強されてない方のためにさらっと解説すると事前通知というのはいったん、登記の申請をしても本当に登記の申請をしたのが本人なのかを確かめるために義務者の住所に確認の通知を送るんです。

それに対して、本当だよ！という返答を義務者がすれば晴れて登記が可能になるというわけです。

そしてこの義務者の回答は登記所が通知を発送してから２週間以内にする必要があります（規則７０条８項）

この期間を過ぎるとあえなく登記の申請は却下されてしまうのです
（￣□￣；）ガーン

甲「はーそういえば法務局から事前通知のハガキ着てたな〜もうすぐ２週間たつのか〜うーん、なんか回答するのめんどくさくなってきたな。代金ももらったしもういっか」

 

甲「ほっとけ〜 ^(#｀∀´)_Ψ」


そして２週間経過。。。

結局登記は却下され、乙は代金を払ったにも関わらず、甲から登記を移転してもらうことができませんでした。

このように事前通知は買主が先に代金を払ってしまう構造になっており、実務的には非常にリスクがあります。だから一般的には「資格者代理人」の制度を利用するわけですね。

もっとも上記事前通知制度の問題点は同時履行の関係にある契約に関して言えることです。

たとえばお世話になった人に不動産をあげるような贈与契約の場合は契約の当事者が同時履行の関係にありません。

売買と異なり、受贈者は反対債務を負ってないのほほん系契約なんです。こういうケースでは事前通知を利用するのもありかもしれませんね (*^-゜)v

事前通知の具体的イメトレはこんな感じです！